什么是學區(qū)房？

　　學區(qū)房，一個特別的名詞。從某種意義上講，學區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下的一個獨特的現(xiàn)象，隨著這回競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質量好的小學學區(qū)的房產(chǎn)。另外，一些重點中學附近的房產(chǎn)也會收到學生家長的青睞，在學校附近購買房產(chǎn)居住，將有利于家長管理孩子的生活和學習，孩子也可以提高學習的效率。

　　產(chǎn)生原因

　　家長追捧 不讓孩子輸在起跑線上，購買學區(qū)房成投資接力跑

　　家長買學區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進入重點學校的資格，房子大小無所謂，環(huán)境差點也能接受。一旦孩子畢業(yè)之后，他們就會把房子賣掉。買學區(qū)房的客戶大多都是這種想法。　　買學區(qū)房現(xiàn)在就成了一種接力跑。學區(qū)房代表著進入重點小學的資格所以就成了接力棒，完成使命后再賣給下一位家長。不過，再賣掉學區(qū)房對有些家長來說那還是幾年以后的事情，他們現(xiàn)在最要緊的是先得買到學區(qū)房。因為他們的孩子就該上學了，很多學校都規(guī)定：孩子在落戶學區(qū)房3年之后才能入學。像他這種情況，其實(如果)戶口落進來了，但是符合了一些教委的規(guī)定，但是學校有自己的一些土規(guī)定，比如我要提前三年還是兩年(落戶)，但是達不到這規(guī)定，我戶口在這兒，然后可能交一部分贊助費，然后應該也是可以上。但是這個具體還得他跟學校去交流這個東西”。

　　四大要素

　　購買“學區(qū)房”要特別注意戶口的遷移問題，同時還要注意“山寨學區(qū)房”，也就是說，購買學區(qū)房也有需要注意的地方，否則會弄巧成拙。

　　落戶是關鍵

　　對出于子女就讀而購房的情形而言，盡早落戶是其中的關鍵所在。業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房買賣過程中，由于產(chǎn)權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，而后再行辦理戶口遷移手續(xù)，賣家將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。其關鍵問題是，戶口的遷出和遷入有前后關系，即必須是原有戶口全部遷出之后，才能辦理戶口遷入手續(xù)。否則，即使產(chǎn)權屬于自己，但仍有可能會面臨由于房中仍有戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續(xù)的尷尬局面。

　　此外，有時由于特殊原因，交易中賣方會推遲戶口遷出的時間，這種情形并不少見。對于上述類情況，雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應當采取慎重的態(tài)度。

　　注意片區(qū)調(diào)整

　　受生源人數(shù)影響，每所學校每年招生區(qū)域也會適當進行調(diào)整，這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者，如果提前“打埋伏”所選擇的區(qū)位不準，很有可能會面臨“放空炮”的尷尬情形。

　　記者從上海教育部門了解到，由于每年各個學校片區(qū)適齡入學人數(shù)會出現(xiàn)相應變化，特別是名校周邊，一般人數(shù)會出現(xiàn)大幅增多現(xiàn)象，因此各地主管教育部門會根據(jù)實際情況對“就近入學”進行微調(diào)，調(diào)整學區(qū)劃分。以徐匯區(qū)部分初中對口“就近入學”范圍的劃分為例，在2006年，徐匯中學對口的小學中還包括南丹路小學、愛菊小學等，但在2008年，這兩所小學則不再是徐匯中學的對口學校了。 因此建議購房者在考察房源之前，一定別忘了前往教育部門了解清楚，是否會出現(xiàn)學區(qū)重新劃分的情形。特別是對于兩個學區(qū)交界線附近的房產(chǎn)要當心，因為每年教育部門會對學區(qū)劃分做一些細微的調(diào)整，從名校學區(qū)調(diào)整到另外一個普通學區(qū)，這會導致產(chǎn)生花高價買房而孩子無法上名校的尷尬情況。

　　了解政策規(guī)定

　　即使是在同一個城市，各個區(qū)縣對“就近入學”規(guī)定也有所不同，因此對于購買“學區(qū)房”的購房者來說，在購房之前一定要事先了解清楚政策上的區(qū)別。

　　如在北京、上海，有些名校因為生源過剩，對“就近入學”招錄的學生戶口轉入時間做出了限制，這些因素使得孩子無法入讀心儀的重點學校。還有些學校在招生時會對入住時間進行硬性規(guī)定，如上海有些學校對每年新招收的生源戶口遷入時間要求提前3年。對此專家建議一定要在購房之前到該區(qū)域學校就此事詳細咨詢，包括入學的年限、同一套房的名額標準等，確定自己的購房行為和學校入學要求相吻合。

　　此外動遷風險也要當心。要了解區(qū)域是否存在被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。

　　山寨學區(qū)房

　　有些樓盤雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進入該學校就讀。

　　雖然“就近入學”是指在距離居住地一定范圍內(nèi)的學校就讀，但是記者在咨詢上海市教委時，有關人士對此解釋說，“就近入學”中的“就近”指的是相對就近概念，而非絕對地理位置的遠近，不是指某個學生的家庭住址距離某一所中學最近就能就近入學，也不是指某一所小學距離某一所中學近就是就近入學。 　　據(jù)了解，按照相應規(guī)定，每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分，這就產(chǎn)生居住地與學校雖然僅一墻之隔，卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形。 　　據(jù)了解，目前市場上有些樓盤不管三七二十一，將附近所有學校統(tǒng)統(tǒng)放進自己的樓書中來，并宣稱自身為“學區(qū)房”，其實樓盤能否劃入學校的招生范圍，需事先了解清楚。而對于少數(shù)與名校距離很近，但并不是其招生范圍內(nèi)的“山寨學區(qū)房”，則一定要當心。